不動産購入

~契 約~

 

 お申込書を提出し、売主さんと条件が折り合いまとまったら、いよいよ契約です。
契約当日の流れはこんな感じです。

①売主さん・買主さんが不動産会社に集まり重要事項説明書の説明(先に買主さんだけにすることもあります)
②付帯設備表、物件状況確認書の確認
③契約書の読み合わせ
④署名・捺印
⑤手付金の授受、領収書の引渡し
⑥決済日の打ち合わせ


その不動産屋さんによっても違いはあると思いますが、
おおまかにはこんな段取りになるかと思います。
時間にして約2時間程度かかります。


重要事項説明書について簡単にご説明します。
この書面は、不動産会社が契約する前に買主さんに説明しなければならない重要なことをまとめた書面です。
これを説明をするのに必要な資格が、宅建と言われている宅地建物取引主任者になります。
説明前にこの主任者証の提示を受けて説明が始まります。

重要事項説明書は以下のような項目があります。
※中古戸建てを例にしてみます。
①不動産会社の商号・名称・代表者の氏名・事務所所在地・電話番号・免許番号・免許年月日
  宅建主任者の氏名・登録番号・業務する事務所名・所在地・電話番号・取引の態様・供託所に関する説明
②売主の表示
③不動産の表示等(土地・建物)
④対象となる宅地又は建物に直接関係する事項(登記簿に記録された事項)
⑤借地権付き建物の場合について
⑥都市計画法・建築基準法等の法令に基づく制限の概要
 ・都市計画区域
 ・都市計画制限
 ・用途地域
 ・地区、街区等
 ・建ぺい率の制限
 ・容積率の制限
 ・建築物の高さの制限
 ・その他の建築制限
 ・条令による制限、その他の制限
 ・敷地と道路との関係による制限
 ・敷地と道路との関係図
 ・私道にかかる制限
⑦都市計画法、建築基準法以外の法令に基づく制限の概要
 ・法令名
 ・制限の内容
 ・土地区画整理法
⑧私道の負担に関する事項
⑨宅地造成等規制法に規定する造成宅地防災区域内か否か
⑩土砂災害警戒区域内か否か
⑪住宅性能評価を受けた新築住宅である場合
⑫アスベストについて
⑬耐震診断について
⑭飲用水、ガス、電気の供給施設及び排水施設の整備状況
⑮宅地造成また建物建築の工事完了時における形状、構造等(未完成物件の場合)
⑯取引条件に関する事項
 ・代金、交換差金及び地代に関する事項
 ・代金、交換差金以外に授受される金額等
 ・契約解除に関する事項
 ・損害賠償額の予定又は違約金に関する事項
 ・手付金等保全措置の概要(宅建業者が自ら売主となる場合)
 ・支払金又は預り金の保全措置の概要
 ・金銭の貸借に関する事項
 ・割賦販売の場合
 ・宅地または建物の瑕疵を担保すべき責任に関する保証保険契約等の措置
⑰その他の事項
 ・添付書類
 ・その他(ここが一番大事です)

 

実務上は、契約当日にご説明する場合が多いですが、

できれば契約までに説明を受けた方が安心かなと思います。

当社では、契約までに時間がある場合は1週間前までには説明しています。

重用事項説明が終わり納得できましたら、

付帯設備表と物件状況確認書を確認し契約書の読み合わせです。

契約書には次のような項目があります。

①売買の目的物の表示(登記簿の記録)
②売買代金、手付金の額及び支払日
③その他約定事項
 ・所有権移転、引渡し、登記手続きの日
 ・公租公課分担の起算日
 ・手付解除の期限
 ・違約金の額
④融資利用の場合
⑤瑕疵担保責任

このあとに、契約条項が第1条から23条まであります。
第1条(売買の目的物及び売買代金)
第2条(売買対象面積)
第3条(手付け)
第4条(境界の明示)
第5条(売買代金の支払い時期及びその方法)
第6条(所有権移転の時期)
第7条(引渡し)
第8条(所有権移転登記の申請)
第9条(物件状況の告知)
第10条(付帯設備の引渡し)
第11条(負担の消除)
第12条(印紙代の負担)
第13条(公租公課の負担)
第14条(収益の帰属・負担金の分担)
第15条(手付解除)
第16条(引渡し前の滅失・毀損)
第17条(契約違反による解除)
第18条(融資利用の場合)
第19条(瑕疵担保責任)
第20条(諸規約の承継)
第21条(協議事項)
第22条(訴訟管轄)
第23条(特約条項)(重用事項の最後、その他の欄でも同じよう記載しています)


読み合わせが終わり、契約内容に間違いがなければ署名・捺印をして下さい。
署名・捺印ができましたら、契約締結完了です。
ここからは契約内容に縛られることになります。
解除は手付解除、または違約解除になり、金銭の負担が発生します。
※住宅ローン特約は別です。

買主さんは手付金を売主さんに渡し、売主さんはその領収書を渡して、
最後に決済日の日取りを決め終わりとなります。

長時間書類の説明を聞くのも大変ですが、頑張って下さい。