不動産購入

~資金計画②~

 

ここでは、

②返済額にあわせた物件購入金額を把握する

③自己資金の準備

④諸費用と税金

について書いていきたいと思います。

 

返済額にあわせた物件購入価格は、

毎月の返済希望金額から逆算していくと物件価格が算出されます。

具体的な数字があった方がわかりやすいと思いますので、

あくまでも参考程度に数字を追ってみて下さい。

 

例.Aさん30歳、年収500万円

「毎月の返済額を8万円までに抑えて定年の60歳までに完済したい」

まず、年収に対する返済率ですが、

年間96万円の支払いになりますので19.2%となります。

8万円×12ヶ月=96万円÷500万円=19.2%

目安の範囲内ですね。

 

金利を変動金利金利優遇後1.1%(静岡県労働金庫、H24.9現在)であれば、

2,400万円(毎月返済79,020円)~2,500万円(毎月返済80,996円)

しかし、あくまでも金利優遇後の利率となりますので基準金利の2.5%でも計算してみます。
2,000万円(毎月返済79,020円)~2,050万円(毎月返済80,996円)
※労金さんのHPも参照してみて下さい → こちら

では、10年固定金利金利優遇後1.5%(労金さん、H24.9時点)ではいくらになるでしょうか。
2,300万円(毎月返済79,377円)前後

10年固定基準金利3.05%では、
1,900万円(毎月返済80,618円)前後となります。

金利によってかなりの金額差がでてくることがわかると思います。
1.1%  → 2,400万円~2,500万円
2.5%  → 2,000万円~2,050万円
1.5%  → 2,300万円前後

3.05% → 1,900万円前後
※あくまでも借入額と返済額を求めるだけの計算ですので、審査の基準ではありません。
金利の話は金利のページで書きたいと思いますが、金利にはリスクがあるということを覚えておいて下さい。

上記の返済額には毎年の固定資産税やメンテナンス費用は見込んでいないため、
毎月の返済額と合わせて固定資産税とメンテナンス費用を貯めておくことも必要です。


次に頭金の準備についてです。
頭金いくら用意すればいいのでしょうか。
いまでは物件価格100%に諸費用も合わせて融資してくれる金融機関も増えたため、
頭金がなくても買えることは事実です。
しかし、それでも物件価格の1割は最低準備しておいた方がいいと思います。
できれば2割を目指して貯めて下さい。

不動産購入時には「取得に関わる諸費用」がかかります。
一般的に、
新築物件の場合で物件価格の5%~7%
中古物件の場合で7%~10%
の諸費用がかかると言われています。
この分を自己資金でまかなえるようにしておくと毎月の返済がかなり違ってくると思います。
※参考までに、労金さんでは不動産取得に関連する費用も借入金に含めることが可能です。

また長期間のローンを組んだ場合、売却時に残債割れしてしまう可能性があります。
例えば、2,000万円の住宅ローンを20年間で組み10年後売却することになった場合です。
金利分を考えずに半分支払い終えたとしても、売却価格が1,000万円以下であれば持ち出すお金が必要です。
借り換えする場合も不利になってしまいます。
やはり少しでも多くの頭金があった方が、金利の返済分も減るためおすすめです。
だからといって貯蓄を頭金に回しすぎるのも危険です。
頭金が多いに越したことはありませんが、無理せず余裕ができればその時点で繰上げ返済をする、
など計画的な返済プランを立ててみて下さい。

次に諸費用と税金についてです。
不動産を購入する際の諸費用や税金には以下のものがあります。

印紙代 契約書に貼付します。詳しくはこちらをご参照下さい。
仲介手数料

購入する物件が仲介の場合にかかります。

400万円を超える物件の場合、3%+6万円+消費税となります。

登記料

所有権移転登記や抵当権設定登記にかかる費用です。

登録免許税と司法書士の報酬を合わせた額が登記料となります。

銀行諸費用

金銭消費貸借契約書に貼付する印紙代

事務手数料

保証料(労金さんは不要)

火災保険料

団信特約料

などがかかります。

精算金 管理費や固定資産税等について日割精算をします。
取得税 不動産取得後、財務事務所より課税される県税です。


印紙代、仲介手数料、登記料、銀行諸費用、取得税については、一度きりの支払いです。

取得後の維持費は、

管理費や修繕積立金、固定資産税・都市計画税、火災保険料などがあります。