空き家コンサル
伊東市の空き家問題は、
まずは当社にご相談ください。
空家等対策特別措置法
令和5年12月13日より「空家等対策の推進に関する特別措置法」の一部が改正され施行されました。
この改正により「特定空家」に加えて「管理不全空家」も行政（市区町村）から指導・勧告の対象となりました。
まず、空家等の定義ですが、
建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地、
となっています。
次に、特定空家等の定義は、
そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、
適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態、
その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等をいう、
となっています。
要するに、
「倒壊の危険性があり」「著しく衛生上有害となるおそれのある状態」
「管理不足により、著しく景観を損なっている状態」
「周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切な状態」
が指定空家等に該当することになります。
今回の改正で新設された「管理不全空家等」ですが、
指定空家等のように完全に放置されているわけではないが、
壁や窓の一部が腐食・破損、落下の可能性がある
雑草や枯れ草が管理されない（病害虫などが発生する可能性がある）
敷地内にゴミなどが散乱、放置されている
ような、将来的に危険性のある空家等を指します。
管理不全空家に指定された場合、
市区町村からの指導・勧告の対象となるため、
その指導を受け、それに従わず勧告を受けると固定資産税等の軽減措置が受けられなくなります。
国の方針としても空家対策が急務となっていますので、
空家はそのままにせず、売却や解体、賃貸する等の活用を検討することが必要な時代です。
伊東市の人口動向
伊東市の人口動向についてです。
2023年12月31日現在、伊東市の人口は65,433人・世帯数35,693世帯となっています。
ここ19年間の推移は下記の通りです。
西暦 人口 世帯数
2005年：75,348人・33,347世帯
2006年：75,292人・33,701世帯（-56人）
2007年：75,140人・33,971世帯（-152人）
2008年：74,786人・34,073世帯（-354人）
2009年：74,492人・34,369世帯（-294人）
2010年：74,198人・34,575世帯（-294人）
2011年：73,884人・34,727世帯（-314人）
2012年：73,565人・34,884世帯（-319人）
2013年：72,851人・34,860世帯（-714人）
2014年：72,224人・34,927世帯（-627人）
2015年：71,600人・35,070世帯（-624人）
2016年：70,900人・35,110世帯（-700人）
2017年：70,114人・35,137世帯（-786人）
2018年：69,912人・35,321世帯（-202人）
2019年：69,129人・35,392世帯（-783人）
2020年：68,425人・35,392世帯（-704人）
2021年：67,678人・35,433世帯（-747人）
2022年：66,930人・35,448世帯（-748人）
2023年：66,221人・35,625世帯（-709人）
※毎年1月末の伊東市広報データ参考。
この20年間で約1万人の減少となっています。
伊東市の公表しているデータでは、
伊東市の高齢化率は約43.8％（令和5年4月末）
約28,871人の方が65歳以上、そのうち約16,917人の方が75歳以上となっていますので、
2025年問題と言われるように、今後急速に人口減少が予想されます。
伊東市の空き家について
人口動向含め、今後の伊東市の空家について考えてみたいと思います。
個人的予想ですが、
超高齢社会である伊東市の不動産市場は、伊豆高原の別荘地等のエリアをのぞいて年々低迷すると考えています。
実家や別荘等の空家問題を解決するには、活用するか（利用・賃貸）手放す（売却・処分）かどちらか選択しなければなりませんが、
市場の低迷＝流通性の低下・価格の低下
している市場においては、
活用してもいつかは手放さなければならないことを念頭において、検討していくことをおすすめしています。
まず活用を考えてみます。
活用は、個人的な住宅や別荘としての利用、または賃貸に出す、のどちらかになるかと思います。
賃貸に出すためには、外装や内装等の状況により、リフォーム費用などの初期投資が必要になるかもしれません。
伊東市でも貸家の需要はありますが、年々需要は低迷している感があり、また家賃はかなり下落傾向にあります。
初期投資費用を回収できるまでにかなり年数がかかることもあるかもしれません。
また、賃貸するということは不動産投資であるため、必ず出口（売却）も念頭に置いておかなければいけない、と個人的には考えます。
１０年後売却するときに、果たして売れるか！？どうかです。
次に手放す場合です。
売却するには「一般に売却する方法（仲介）」と「不動業者に買い取ってもらう方法（買取）」があります。
一般に売却した場合のメリットは、業者に買い取ってもらうよりも高く売れる可能性があること、
デメリットは、なかなか売れない、時間がかかる可能性がある、ということです。
業者に買い取ってもらう場合は、その逆となり、即現金化できますが、一般に売却するよりもかなり安くなります。
どちらがいいのかは、個人の判断によるところとなります。
伊東市内に空き家をお持ちの方、相続で譲り受けた方、市場状況や伊東市の実情、貸す場合の方法やリフォーム等、まずはお気軽にご相談下さい！
