不動産相続
不動産の相続がある方は、
まずは当社にご相談ください。
不動産の相続について
皆さんご存じの通り、相続が発生した場合、相続人は「単純承認」「限定承認」「相続の放棄」のいずれかを自由に選択できます。
この選択は、相続が発生したことを知った時から3ヶ月以内に行う必要がありますが、特に不動産が関係する相続に関しては、トラブルにならないよう相続人間で十分に相談する必要があります。
不動産を放棄する場合、他相続人や次順位の相続人に相続権が発生してしまうため、知らない間に相続人になっていたということもありますので注意が必要です。
不動産を相続した場合、2024年4月1日からは相続登記が義務化されますので、所有権の取得を知った日から3年以内に相続登記しなければなりません。
今後、住所変更登記についても義務化される予定ですので、不動産に関する手続きは速やかに行うことが大切です。
相続土地国庫帰属制度
2023年4月27日より、相続または遺贈（相続人に対する遺贈）により取得した土地を手放して、国庫に帰属させることが可能な制度が創設されました。
〈要件〉
・相続または遺贈により取得した個人、共有の場合には共有者全員で承認申請すること。
・申請者は、承認申請のための審査手数料を支払うこと。
・承認された場合は、対象となる土地について、負担金として国有地の種目ごとにその管理に要する10年分の標準的な費用の額を考慮して定められた金額を支払うこと。
〈申請できない土地・承認されない土地〉
・建物が建っている土地
・担保権等が設定されている土地
・通路等他人の使用が予定されている土地
・土壌汚染がある土地
・境界が不明な土地
・崖がある土地
・工作物・樹木等がある土地
・地下埋設物がある土地
・隣接地等とトラブルがある土地
※管轄は、法務省となりますの詳しくはご自身でご確認ください。
遺産の分割
遺言による指定がない場合、財産を各個人へ分割するための手続きとして遺産分割協議が行われます。
※相続が発生したときから相続財産は、相続人間で共有財産となります。
この協議で決定したことを書面化したものが、遺産分割協議書であり、この協議書の手続きが完了することにより分割協議が終わることになります。
この協議書は、分割協議の内容を証明する重要な書類であり、後日の紛争を避けるためにも、財産（法務局、金融機関、証券会社等）の名義変更する際にも必要となります。
遺産分割協議書の書式や様式は定められていませんが、多方面の法律や手続き等が関わってきますので、司法書士等の専門家に相談されることをおすすめします。
〈遺産分割協議書を作成するために必要となるもの〉
・相続人全員の自署押印（実印）
・相続人全員の印鑑証明書
・相続人全員の戸籍全部事項証明書
地方の相続不動産について
地方の不動産の場合、その不動産の評価額がいくらなのか？がトラブルになる原因の一つにあげられます。
相続税法上では、
相続税法22条「特別の定めにあるものを除くほか、相続、遺贈又は贈与により取得した財産の評価額は、その財産の取得の時における時価による」、
財産評価基本通達でも財産評価は時価評価とする、ことになっています。
しかし、地方では実務上、一般的に評価額は、路線価が定められているところでは路線価を基準に、
路線価が定められていないところでは、行政が算出した評価額（固定資産税の納付書に記載されています）を倍率方式で決定する、ことが多いと予想されます。
売れない可能性が99％の土地にも、土砂災害特別警戒区域に指定されている土地にも、利用が困難な傾斜地の土地にも評価額が算出されているため、
専門家はそれを基準に財産の分割を算出すると考えられます。
その場合、「地方の不動産は絶対に要らない」との協議になる可能性が高いですので、
相続人間でその不動産の所在地の近くにいる（実家に住んでいるなど）方がそれらを相続しなけらばならない状況になる、と予想され、
相続する側の方は「いやいやこの家にこんな価値ないよ」「家よりもっと現金が欲しい」などの意見が出てくるかと予想されます。
そんなことからトラブルに発展し、地方の不動産評価額を裁判で争うなんてこともありますので、地方の不動産には注意が必要です。
そのような場合、不動産会社の査定書や意見書等も加味しながら、評価額について協議することをおすすめいたします。
実家を整理したい方へ
コロナ渦を経て、ご実家を整理したいとお考えの方が増えています。
生まれ育ったご実家を手放すことは、なかなか勇気がいるもので決心がつかない方も多いかと思います。
また、ご実家の場合、室内にはたくさんのものが残っていたりと、二の足を踏んでしまい行動に移せない方も
いらっしゃいます。
ご実家等を整理したい場合、まずは残されたものの片付けや整理処分、ご実家の価値について正しく認識することから始められることをお勧めいたします。
地方の不動産評価は、業者によっても金額がまちまちのことが多いです。
まずは当社までお気軽にご相談いただければと思います。
査定価格について
ご実家等を相続する場合、実際に売れる価格がいくら位なのか知っておくことが必要かと考えます。
机上査定では、ちょっと高めだったりライフライン等個別案件のことが加味されていなかったりと、
実際に売れる価格と離れた金額だったりすることもあります。
実際にあることですが、
当社のある住所が川奈のエリアでも場所により全く価格が異なります。
駅から近いことが高評価になることもありますが、一概に言えないのが地方の不動産。
宅建協会の公表している川奈の標準地価格ですが、
川奈363付近 ： 4.1万円／坪
川奈1183付近 ：14.2万円／坪
川奈1185付近 ：11.5万円／坪
川奈1225付近 ：14.5万円／坪
川奈1371付近 ： 9.5万円／坪
となっています。
川奈1185付近は当社の売却事例も多く住まいがあったこともあり、
ライフライン事情含めよく知っているエリアです。
坪単価11.5万円ですが、実際の価格はここまで伸びていません。
川奈1183付近は水無田団地内ですが、
こちらも売却事例が多く、お住いの皆様の生の声も聞いていますので、
坪単価14.2万円まで伸びることはないと考えています。
査定価格が適正かどうかの判断は、なかなか難しいところがありますのでお気を付けください。
書類の保管
ご実家や別荘等、建物を相続した場合の注意事項です。
荷物の整理や処分する際、不動産購入時の書類を紛失してしまうことや見付からない場合があります。
建物建築時には、建築確認通知書や検査済証、自然公園法の許可証等の書類が発行されています。
これらの書類を基に、建物が適正に建てられているかどうか判断するため重要な書類となりますので、
書類の保管の有無については、特に注意して下さい。
RC造建物の場合は、木造と異なり躯体を解体等で調査することが困難なため、特にこれらの書類等の保管が重要です。
これらの書類の保管がない場合、建築確認申請を要する大規模修繕等ができない場合や調査にかなりの費用がかかることがありますので、
売却金額にも影響することがあります。
相続した場合等は、まずは書類を見つけることが大切な作業ですので、慎重に探してみてください。
